Immobile all'asta occupato: liberazione, tempi e costi

A cura dello Studio Legale Ferraro · aggiornata al 26 ottobre 2026

In breve

Molti immobili all'asta risultano «occupati». Non è necessariamente un ostacolo: dipende da chi occupa e con quale titolo. Se l'immobile è abitato dal debitore o da chi non ha un titolo valido contro l'acquirente, la liberazione è curata dal custode giudiziario, senza spese per chi compra. Se invece c'è un contratto di locazione opponibile, l'acquirente subentra come locatore e deve rispettarlo fino alla scadenza.

Dove si legge lo stato di occupazione

Lo stato di occupazione è indicato nella perizia di stima e nelle relazioni del custode, e riportato in sintesi nell'avviso di vendita. Prima di offrire va verificato:

• chi occupa l'immobile (debitore e familiari, inquilino, altri);
• se esiste un contratto, con quale data e se è registrato;
• se il giudice ha già ordinato la liberazione e a che punto è.

Le informazioni possono essere superate dai fatti: un sopralluogo con il custode e una richiesta di aggiornamento prima dell'asta sono sempre utili.

Immobile abitato dal debitore

Dopo la riforma del 2022, il debitore e la sua famiglia possono restare nell'immobile fino alla vendita. Il giudice ordina la liberazione insieme al decreto di trasferimento (art. 560, comma 8, c.p.c.), oppure prima se il debitore ostacola le visite, non conserva l'immobile o viola gli altri obblighi (comma 9).

L'ordine è attuato dal custode, senza le formalità dello sfratto e, se serve, con l'aiuto della forza pubblica. La liberazione avviene nell'interesse e senza spese per l'aggiudicatario, salvo che sia lui stesso a rinunciarvi espressamente (art. 560, comma 10, c.p.c.). Nella pratica i tempi vanno da poche settimane a qualche mese dopo il decreto, secondo il tribunale e la collaborazione dell'occupante.

Immobile non abitato dal debitore o occupato senza titolo

Se l'immobile non è abitato dal debitore, oppure è occupato da terzi senza un titolo opponibile (per esempio in comodato o senza alcun contratto), il giudice ordina la liberazione già con l'ordinanza di vendita (art. 560, comma 7, c.p.c.). Spesso, quindi, al momento dell'asta l'immobile è già libero o in corso di liberazione.

Immobile affittato: quando il contratto resta

Il contratto di locazione è opponibile all'acquirente se ha data certa anteriore al pignoramento (art. 2923 c.c.). In questo caso chi compra subentra come locatore: incassa i canoni e deve rispettare la durata del contratto. Ci sono però dei limiti:

• la locazione di durata superiore a nove anni è opponibile oltre il novennio solo se trascritta prima del pignoramento;
• non è opponibile la locazione con canone vile, cioè inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello di precedenti locazioni;
• i contratti successivi al pignoramento, se non autorizzati dal giudice, non vincolano l'acquirente.

Un immobile locato a un canone di mercato può essere un buon investimento; per chi cerca una prima casa, invece, va valutata con attenzione la scadenza del contratto.

Casa familiare assegnata a un coniuge

Se l'immobile è stato assegnato come casa familiare in una separazione o in un divorzio, il provvedimento può essere opponibile all'acquirente, secondo la data e la trascrizione rispetto al pignoramento. È un caso da esaminare sugli atti, prima di offrire.

I mobili rimasti nell'immobile

Se nell'immobile restano beni mobili che non vanno consegnati all'acquirente, il custode ne intima l'asporto con un termine di almeno trenta giorni, salvo urgenza. Scaduto il termine, i beni si considerano abbandonati e il custode ne cura lo smaltimento (art. 560, comma 10, c.p.c.).

Conviene comprare un immobile occupato?

L'occupazione incide sul prezzo, perché molti acquirenti la evitano: per questo può essere un'occasione. Va però messa in conto nei tempi, nel piano di finanziamento (alcune banche la valutano) e nelle condizioni dell'immobile al momento della consegna. La valutazione corretta richiede la lettura degli atti della singola procedura. Per il quadro generale dell'acquisto vedi la guida su come comprare casa all'asta.

Come può aiutarti lo Studio

Prima dell'asta lo Studio Legale Ferraro verifica il titolo dell'occupante, l'opponibilità di contratti e provvedimenti e lo stato della liberazione; dopo l'aggiudicazione segue i rapporti con il custode fino alla consegna delle chiavi.

Domande frequenti

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non sostituiscono l'esame degli atti della singola procedura.