Come comprare casa all'asta: la procedura passo per passo

A cura dello Studio Legale Ferraro · aggiornata al 26 ottobre 2026

In breve

Comprare all'asta significa acquistare un immobile venduto dal tribunale in una procedura esecutiva o concorsuale. Il prezzo di partenza è spesso inferiore al valore di mercato, ma le regole sono diverse da quelle di una compravendita: non si tratta con il venditore, l'offerta è irrevocabile, i termini sono rigidi e l'immobile si acquista nello stato in cui si trova. Ecco le tappe, nell'ordine in cui si presentano.

1. Trovare l'immobile e leggere gli atti

Tutte le vendite giudiziarie sono pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. Per ogni lotto sono disponibili tre documenti da leggere per intero, prima di qualunque altra valutazione:

• l'avviso di vendita, che indica prezzo base, offerta minima, data dell'asta, termine per le offerte, importo della cauzione e modalità di partecipazione;
• l'ordinanza di vendita del giudice, che fissa le regole della procedura (termine per il saldo, ripartizione delle spese, liberazione dell'immobile);
• la perizia di stima, che descrive l'immobile, la sua regolarità urbanistica e catastale, lo stato di occupazione e i vincoli.

Fanno fede solo questi atti: gli annunci, compresi quelli di questo sito, sono una sintesi.

2. Le verifiche prima di offrire

La perizia va letta con occhio critico. I punti che più spesso cambiano la convenienza di un acquisto sono:

• occupazione: se l'immobile è abitato dal debitore, locato o libero, e quando sarà consegnato (è il tema della guida sull'immobile all'asta occupato);
• abusi edilizi: se sono sanabili, con quali costi, e se il perito li ha già detratti dal valore;
• spese condominiali arretrate: chi acquista risponde in solido delle spese dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.);
• vincoli che restano: il decreto di trasferimento cancella ipoteche e pignoramenti, ma non servitù, vincoli urbanistici o diritti di terzi opponibili;
• costi complessivi: imposte, eventuale compenso del professionista, spese di trasferimento, lavori.

Visitare l'immobile è un diritto: la richiesta si presenta tramite il Portale delle Vendite Pubbliche e la visita è organizzata dal custode giudiziario.

3. L'offerta e la cauzione

Oggi quasi tutte le vendite si svolgono in modalità telematica: l'offerta si compila sul Portale, si firma digitalmente (o si invia da una casella PEC per la vendita telematica) e si deposita entro il termine indicato nell'avviso, di solito alle ore 12 del giorno precedente l'asta. Le regole essenziali (art. 571 c.p.c.):

• l'offerta può essere inferiore al prezzo base fino a un quarto: con un prezzo base di 100.000 euro, l'offerta minima è 75.000 euro;
• va versata una cauzione non inferiore al 10% del prezzo offerto, con bonifico che deve risultare accreditato entro il termine (attenzione ai tempi bancari);
• l'offerta è irrevocabile: chi si ritira dopo l'aggiudicazione perde la cauzione.

L'offerta può essere presentata personalmente oppure tramite avvocato, che può anche offrire per persona da nominare (art. 579 c.p.c.), indicando l'acquirente nei giorni successivi.

4. L'asta e la gara

Nel giorno fissato il professionista delegato apre le offerte. Con una sola offerta pari o superiore al prezzo base, l'immobile è aggiudicato. Con un'offerta valida ma inferiore al prezzo base, il delegato può aggiudicare salvo che ritenga possibile un prezzo migliore o che un creditore chieda l'assegnazione. Con più offerte si apre una gara al rialzo, con rilanci minimi fissati nell'avviso (art. 573 c.p.c.). Chi non si aggiudica il bene riceve indietro la cauzione.

5. Il saldo del prezzo

L'aggiudicatario deve versare il saldo, dedotta la cauzione, nel termine fissato dall'ordinanza, che non può superare i 120 giorni dall'aggiudicazione. È il termine più delicato: se il saldo non arriva in tempo, l'aggiudicazione decade e la cauzione è trattenuta (art. 587 c.p.c.). Insieme al prezzo si versa di norma un fondo spese per le imposte e le formalità.

6. Il mutuo

È possibile finanziare il saldo con un mutuo garantito da ipoteca sullo stesso immobile (art. 585 c.p.c.). La banca eroga direttamente alla procedura e l'ipoteca viene iscritta insieme al decreto di trasferimento. Il mutuo va impostato prima di offrire: con 120 giorni al massimo per pagare, non c'è tempo per una prima istruttoria dopo l'aggiudicazione.

7. Il decreto di trasferimento

Versato il prezzo, il giudice emette il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.), che fa diventare l'aggiudicatario proprietario, ordina la cancellazione di ipoteche e pignoramenti e vale come titolo per il rilascio dell'immobile. Il decreto viene registrato e trascritto a cura della procedura.

Come può aiutarti lo Studio

Lo Studio Legale Ferraro assiste chi acquista in tutte le fasi: esame di perizia, ordinanza e avviso; verifica di occupazione, vincoli e costi; deposito dell'offerta, anche per persona da nominare; partecipazione alla gara; rapporti con il delegato, il custode e la banca fino al decreto di trasferimento e alla consegna delle chiavi.

Domande frequenti

Le informazioni di questa guida sono di carattere generale e non sostituiscono l'esame degli atti della singola procedura.